Setor imobiliário de alto padrão: o impacto da pandemia e a reconstrução do setor

12 de maio de 2022 | Análise Setorial, Inteligência de Mercado

Prosperidade, crise e reconstrução, essas são as fases que historicamente marcam os ciclos do mercado imobiliário. Na última década, isso ficou ainda mais claro, indo do auge de receitas entre 2011-13 passando pela crise iniciada em 2014 e recuperação acelerada a partir de 2018-19 o setor, impactado fortemente pela pandemia, tem agora um novo desafio: reconstruir sob novas bases e tendências um caminho de prosperidade.

Setor Imobiliário

De modo geral o setor é bem correlacionado ao desempenho econômico do país, tendo uma certa dependência da disponibilidade de crédito e do poder de compra da população e sendo sensível à volatilidade da taxa selic, especialmente quando falamos de média e baixa renda.

Gráfico: Selic x IFIX Fonte: Capitalizo

Pode-se observar visualmente uma certa correlação negativa entre a taxa básica de juros e o desempenho do IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários – utilizado aqui como um benchmark para representar uma média do desempenho do setor.

No início da década passada, com a abundância de crédito, crescimento do PIB e uma Selic em patamares menores em relação à série histórica iniciada em 1999, o setor viveu o auge de lançamentos e de resultados financeiros.

Com o início da inflação no governo Dilma,  a consequente elevação da Selic para o controle da alta de preços e a crescente inadimplência decorrente do início da crise econômica, o setor enfrentou severas dificuldades, com os resultados de diversas empresas caindo e explosão do endividamento atingindo níveis muito elevados.

Entre o final de 2016 e início de 2017, as políticas fiscal e monetária do governo iniciaram fortes reajustes, o que trilhou um caminho de recuperação possibilitando a saída da recessão, queda da inflação e diminuição da Selic Meta. Tal cenário renovou a capacidade de crédito e investimento do setor, com as empresas equilibrando seus passivos, isto adicionado a explosão de investidores na bolsa no anos seguintes, volta do crescimento econômico, fluxo positivo de capital e recordes históricos de baixa na taxa de juros, formataram um vertiginoso crescimento do setor.

Alto x Baixo Padrão

Abaixo uma comparação feita com dados exclusivos Klooks, comparando indicadores  dos nichos de alto e baixo padrão ao longo dos anos:

Indicadores Financeiro ao longo dos anos – Alto Padrão

Indicadores Financeiro ao longo dos anos – Baixo Padrão

Construção Civil Baixo Padrão ROA

Indicadores de empresas destaque de CAPITAL FECHADO x mercado

Dados exclusivos Klooks

O alto padrão

Focado em imóveis residenciais e comerciais, empreendimentos de luxo, acabamento refinado e localização privilegiada, o setor imobiliário de alto padrão se diferencia por ser focado no público de alta renda que topa pagar um valor de m2 mais elevado.
Dentre as empresas que compõem este mercado, vale destacar os big players: Cyrela, Eztec, Gafisa, Even, Moura Dubeux e Helbor.

Participação no mercado de alto padrão – 2020 – (Receita Líquida)

Apesar de [características positivas], durante as duas últimas crises pode-se observar uma deterioração considerável da solidez financeira das empresas, movimento que começou no princípio da crise econômica de 2014-16  e se acentuou na pandemia. A paralisação de negócios e queda nas receitas (principalmente nos primeiros trimestres de 2020), levaram a diminuição dos ativos das empresas e aumento abrupto nos prazos de estocagem, que chegou a atingir a vertiginosa média de 700 dias, revertendo a recuperação que vinha sendo experienciada nos anos de 2017 e 2018.

Liquidez das Construtoras de Alto Padrão

 

Prazo Médio de Estocagem das Imobiliárias de Alto Padrão


Outro fator que afetou nos últimos anos as companhias do setor é o seu alto nível de endividamento com relação ao seu resultado financeiro, indicando ineficiência operacional. O aumento da dívida líquida em paralelo com a perda de liquidez, criou uma bola de neve no setor que, mesmo apresentando crescimento entre 2017 e 2019, continuou com indicadores negativos.

O bom desempenho do setor de alto padrão, corroborando números, pode ser explicado também pelo momento de aquecimento que vive o mercado. Desde 2019 os lançamentos de empreendimentos de luxo vêm crescendo. Tal movimento podia ser interrompido pela pandemia, mas pelo contrário, se intensificou.
O que pode se tirar disso é que, apesar das dificuldades encontradas desde a metade da última década, o setor parece estar em um bom caminho de reconstrução, com as companhias recuperando sua eficiência operacional e financeira, gerando caixa e tendo boas perspectivas futuras.

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